分譲地・土地に関する用語集

遺跡は「埋蔵文化財」といわれます。もしその土地が「埋蔵文化財」に該当していた場合に土地の掘削等を行う場合は、

教育委員会に届出をしなくてはなりません。すべての物件ではありませんが、教育委員会立会いの下、

指定箇所の掘削を行い、もし、埋蔵文化財等が出てきた場合は、まれに発掘調査を行わなければならない場合があります。

その期間は工事がストップします。希望する土地が埋蔵文化財に該当するか否かは、教育委員会に行けば確認できます。

 

 

目の前の水路が国有水路であった場合、日常的にここを横断するために「水路占有許可」を取得しなければなりません。

また、鉄板を敷いただけでは駄目で、鉄筋コンクリート造の橋を設置しなければならないなど、

各種の細やかな取り決めごとが出てきます。こういった土地である場合は、必ず当社に確認してみてください。

 

 

売買する土地に接道させることを目的とした通行用の私道が含まれている場合、

または、売買する土地が接する通行用の指導の共有特分があり、土地と一緒に売買する場合はこの代金を負担する事ことです。

 

 

接道幅が4mに満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築することです。

例えば、道路幅3.5mで土地反対側が宅地であれば、道路の中心から2m=25cm後退(反対側の宅地も同様)となりますが、

同条件で反対側に河川しかない場合は、河川側から2mが中心点=中心点から2m確保=50㎝後退となります。

よってセットバックを必要とする際は、土地の一部を道路として提供し、上記のように道路幅を確保しなければなりません。

また、セットバックした土地には、建物だけでなく、門・堀・花壇なども設置してはいけません。

 

 

接道とは、その土地と接している道路のことを指します。接道の問題は、土地探しにおいて重要な問題であり。

下記に該当するものが建築基準法の道路として認められ、これに該当する道と土地が接することで、建物を建てられる土地になります。

 

①建築基準法42条に定められた道路に該当する道路であること

 

②その道路幅は、4mないし6m以上であること

 

立派に舗装されている道路でも上記①に該当しない道路は建築基準法上の道路として認められず、

また4m未満の道路である場合には、セットバックしなくてはなりませんので、

実際に住宅建築に使える敷地が挟まってしまう恐れがあります。

また、水路などは道路幅に含まれない場合があります。

また、この土地が道路として接している部分が2m未満の場合は建物を建てることができません。

 

 

通風・採光などを確保し、良好な環境を保つために、建物の高さに制限をかけること。

この制限には、北川斜線・道路斜線・隣地斜線・日陰斜線があります。以下簡単にご説明します。

北川斜線第一・二種の低層住居専用地域、第一・二種の中高層住居専用地域では、

自分の敷地の北側にある建物・道路の日照を確保するために、

北側の境界線の一定の高さを起点とする範囲内に建物の高さを収めなくてはならないこと。

道路斜線都市計画区域内では、道路面の日照などを確保するため、建築物の高さを、

前面道路の反対側境界線を起点とする一定こう配の斜線の範囲内に建物を収めなくてはならないこと。

隣地斜線都市計画区域内で、第一・二種低層住居専用地域を除くすべての区域では、

隣地の日照及び通風などの環境確保のため「隣地斜線制限」が設けられています。

これは、建物の高さを隣地境界線から一定以上の高さを起点とする斜線の範囲内に収めるということ。

日陰規制冬至日8~16時までに発生する日陰の両を制限するために設けられたもの。

このように複雑な規制が絡みますので、必ず土地・住宅購入時に斜線制限について不明なことがありましたら

当社に確認してみてください。

 

 

用途地域とは、前述した市街化を進める地域をどのような用途で使うかを示したものであり、12種類のものがあります。

それは以下の通りです。

 

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、

工業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域(住宅建築不可)

 

この用途地域によって、後述する建ぺい率や容積率が定められます。尚、地目とはその土地の利用状況を表すものであり、

建物を建てることができるのは「宅地」「山林」「原野」です。

「田」「畑」「牧場」は、住宅を建てるためには農地転用の手続きが必要となります。

 

 

用途地域によって建ぺい率・容積率が定められます。

わかりやすく言うと「建物が建てられるサイズ」を表すこととなります。

 

①建ぺい率:その土地面積に対しどこまで建物を建てるために使ってよいか平面上を表すもの

         例えば50坪の土地で建ぺい率が60%であれば、

         30坪まで建物を建てるために使ってよいということです。

 

②容積率  :その土地面積に対しどこまで述べ面積を取ってよいか空間上を表すもの。

         例えば50坪の土地で容積率が200%であれば、100坪の延床面積の建物を建ててよいということです。

         しかし、北側斜線・道路斜線・隣地斜線などによっても制限を受け、最終的な建物の延べ床面積が決まります。

 

 

防火地域・準防火地域とは、市街化を進める地域において火災が発生した際、延焼を防ぐため、

建物を耐火建築物等にしなくてはならないと定められている地域のことです。

この地域において建設をする場合には、割れにくいガラス・防火を目的とした建材等を使用するため

建築コストは高くなる傾向があります。

  

まず、土地は、都市計画法に基づき行政が定めた市街化区域・市街化調整区域によって分けられ、

これを元にその土地の用途・使用目的等を定めています。簡単にご説明すると、以下のようになります。

 

①市街化区域      :市計画法に基づき定められたすでに市街化された地域

              または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めていく地域のことを指す。

              良好な都市環境形成のため、用途地域を定め、それに沿った建物を建築してよいということ

 

②市街化調整区域:当面市街化を抑制するために設定された地域。よって原則新しく建物を建設することはできない。

              しかし、住宅に関しては既存宅地申請が住んでいれば、建築は可能となる。

 

③非線引き区域   :市街化区域・市街化調整区域のどちらにも該当しない地域